Reclamar los gastos de tu hipoteca a partir de ahora va a ser una realidad. El Tribunal Supremo ha determinado que son las entidades bancarias las que deben abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en las escrituras públicas de préstamo con garantía hipotecaria. Hasta ahora, los clientes de los bancos eran quienes debían pagar el Impuesto de AJD en la constitución de hipotecas, entre otros gastos. Sin embargo, esta sentencia obliga a los bancos a hacerse cargo de este pago y se suma a otros costes que los consumidores pueden reclamar y ganar, por un importe medio de 2.500 euros a devolver.
Aquí están las respuestas a las preguntas más frecuentes para aclarar quién y cómo puede reclamar estos costes, que suponen hasta el 80% de los gastos de la hipoteca.
¿Cómo afectará esto a la concesión de hipotecas?
Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, explica que “los efectos no se notarán a corto plazo, pero a medio-largo plazo hay claros riesgos de que esta decisión repercuta en la concesión de hipotecas, y sobre todo y más importante, en las condiciones de esas hipotecas, que podrían endurecerse, ya que la decisión del Supremo de una forma u otra reducirá el margen de beneficio de las entidades bancarias.
¿Quién puede reclamar?
Todas las personas y empresas que tengan o hayan tenido un préstamo hipotecario en España pueden reclamar parte de los costes al banco. Tanto si la hipoteca está activa, como si se ha vendido la casa o se han realizado novaciones sobre el préstamo inicial, se pueden reclamar los gastos.
Al tratarse de una sentencia de “nulidad absoluta de pleno derecho” por la abusividad y no de una ley protectora de los consumidores, su acción no prescribe. Por lo tanto, “hasta los herederos podrían reclamar los costes hipotecarios de las hipotecas de los abuelos”, asegura el director del bufete Arriaga Asociados, Jesús María Ruiz de Arriaga, que tiene abiertas 150.000 demandas en los juzgados por este asunto.
En este sentido, al menos los ocho millones de españoles que tienen una hipoteca activa en la actualidad podrían reclamar a los bancos estos costes. Sin embargo, “solo reclaman entre un 10 y un 20% de los afectados”, debido al desánimo por las trabas de los bancos y la lentitud de la Justicia, según explica la presidenta de Asufin, la Asociación de usuarios financieros, Patricia Suárez.
¿Qué cantidad podrían devolvernos?
Tomando como ejemplo una hipoteca estándar de 200.000 euros, el usuario que reclame podría conseguir la devolución de unos gastos entre 2.500 y 3.000 euros de media además de los intereses de demora y las costas del proceso, según los cálculos de Asufin.
En concreto, en el caso del AJD, el impuesto oscila entre el 0,5% y el 1,5% – varía por tramos y según la Autonomía – y este se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria, que es superior a la hipoteca en sí ya que suma las costas y diferentes intereses como los moratorios o indemnizatorios.
En este sentido, a pesar de que la cuantía de los impuestos varía según la comunidad autónoma, en cualquier caso los expertos aseguran que siempre es beneficioso reclamar, ya que, en conjunto, se suele conseguir la devolución de entorno al 80% de los gastos hipotecarios.
¿Cómo puede reclamarse?
Existen dos posibilidades: una vía rápida para aquellos que pagaran el impuesto de AJD hace menos de cuatro años y la vía más larga para el resto de personas.
Vía rápida
Aquellos que pagaron el AJD en los ejercicios de 2014 y en adelante, podrían reclamar la devolución de los ingresos indebidos directamente a la Hacienda de su Comunidad Autónoma, algo similar a lo que ocurre con las prestaciones por maternidad. Al tratarse de un pago indebido, según ratifica el Supremo, y al no haber prescrito, las comunidades autónomas devolverán automáticamente el importe pagado, y lo harán sin coste para sus arcas, ya que lo cargarán en seguida a los bancos, según asegura el sindicato de los técnicos de hacienda, Gestha.
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Vía alternativa
Aquellos que pagaran el impuesto hace más de cuatro años, el derecho no prescribe, pero no es posible solicitarlo directamente a Hacienda. En ese caso:
1. Para iniciar el proceso de reclamación es necesario reunir la documentación: la escritura de préstamo hipotecario cuyos gastos se pretendan reclamar y las facturas de notaría, registro de la propiedad, tasación del inmueble, gestoría e impuestos pagados.
2. Después, hay que redactar un documento de reclamación dirigido a la entidad bancaria solicitando los importes abonados. Es importante realizar un requerimiento fehaciente a la entidad correcta, ya que debido a las absorciones entre bancos pueden desatender la reclamación. En el caso de haber cambiado de banco la hipoteca, este escrito debería dirigirse a ambas entidades.
3. Estudiar con detalle la respuesta del banco con arreglo a sus razonamientos jurídicos. Puede darse el caso de que los bancos intenten negociar con los clientes y hacer propuestas que no le beneficien, obligándole a renunciar a sus derechos e impidiéndole reclamar judicialmente en un futuro esta y otras cláusulas.
4. Controlar los tiempos de resolución de la reclamación. El banco debería resolver la reclamación en un plazo de dos meses desde que se realizó la misma, según los expertos de Legalitas Direct. Lo más probable que la entidad trate de desanimar al cliente alargando el plazo y solicitando documentación adicional u obligándole a rehacer la reclamación usando un formulario específico. A pesar de ello, es importante que el consumidor conozca sus derechos y haga frente a estas situaciones.
5. En caso de que el banco desatienda la solicitud, se deberá presentar una demanda en los juzgados especializados de primera instancia de las comunidades autónomas.
¿Qué costes se pueden reclamar a los bancos?
Esta sentencia reconoce, que tal y como recoge la ley y ampara la Constitución, son los bancos quienes deben pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Asimismo, la jurisprudencia europea ya ha reconocido el derecho de los usuarios a que se devuelva el pago indebido de las cláusulas suelo, las cláusulas de vencimiento anticipado y las hipotecas multidivisas.
Además, es posible reclamar otros gastos de formalización de la hipoteca como los importes derivados del pago de notaría, el registro de la propiedad y la gestoría, la comisión de apertura y la tasación de la vivienda. A estas, se añaden las cláusulas abusivas IRPH – que fijaban un tipo por encima del Euríbor – que aún “están pendientes”, si bien “los juzgados están dando la razón al consumidor”, asegura el despacho Arriaga Asociados.
Más allá de estos costes, señala el abogado y economista Ruiz de Arriaga que la ley reconoce abuso en la renuncia al derecho de excusión de los avalistas, por lo que los avalistas pueden oponerse a la reclamación del banco hasta que se acredite la insolvencia del deudor fiado.
¿Cuánto tiempo tardará en resolverse?
En el caso de que hayan pasado más de cuatro años del pago del impuesto, el tiempo que tarda en resolverse depende de varios factores, como la lentitud de los juzgados especializados – que denuncian que están saturados -, pero conllevan como mínimo dos o tres años, según Asufin.
