Vivienda heredada en la Comunidad de Madrid: impuestos, plazos y si conviene vender o alquilar en 2026

Introducción

Heredar una vivienda en la Comunidad de Madrid suele empezar igual: duelo, papeleo y una decisión que nadie quiere tomar en caliente. Y, sin embargo, el reloj fiscal sí corre. En la práctica, el problema no es solo “cuánto se paga”, sino cómo se ejecuta la herencia sin perder opciones: vender bien, alquilar con seguridad, o incluso mantener el activo sin que se convierta en un agujero de costes.

En 2026 el marco es claro, pero tiene trampas operativas: el Impuesto de Sucesiones en Madrid está muy bonificado para familiares directos, sí, pero eso no significa que puedas improvisar. Además, hay dos temas que cambian el tablero: el valor de referencia catastral (que condiciona la base de varios impuestos) y la plusvalía municipal, que sigue siendo un impuesto local con dos métodos de cálculo y resultados muy distintos según el caso.

Primer paso imprescindible: aceptar la herencia (sin esto no hay operación)

Si quieres disponer de la vivienda (vender o alquilar “bien”), el camino no es opcional:

a) Documentación base

• Certificado de defunción.
• Certificado de últimas voluntades.
• Copia autorizada del testamento (o declaración de herederos si no hay testamento).
• Certificados bancarios, seguros, etc. (si aplica).

b) Escritura de aceptación y adjudicación de herencia

Aquí se formaliza quién hereda qué. Es el punto donde muchas herencias se atascan por desacuerdos de reparto, cargas (hipoteca, usufructo) o inmuebles con datos registrales “sucios” (superficies, titulares antiguos, obras no inscritas).

c) Liquidación del Impuesto de Sucesiones

En Madrid es autoliquidación y conviene presentarlo con criterio y en plazo.

d) Inscripción en el Registro de la Propiedad

Hasta que el Registro no te “pone” como titular, puedes avanzar, pero con fricción: bancos, compradores y aseguradoras suelen exigirlo para cerrar operaciones sin riesgos.

Mensaje de control: sin aceptación y adjudicación formal, no puedes vender con seguridad jurídica y el alquiler queda expuesto a impugnaciones entre coherederos o problemas de titularidad.

Fiscalidad específica en la Comunidad de Madrid

Bonificación del 99% en Sucesiones para familiares directos

Para descendientes, ascendientes y cónyuge, la bonificación alcanza el 99% de la cuota tributaria. Esto no elimina el impuesto: lo hace casi residual, pero exige presentar en plazo y con forma.

Plazos: 6 meses, con prórroga realista

• Plazo general: 6 meses desde el fallecimiento.
• Prórroga: hasta otros 6 meses, solicitándola dentro de los cinco primeros meses.
• La prórroga genera intereses de demora, aunque evita escenarios de recargos por fuera de plazo.

El “elefante” de 2026: valor de referencia catastral

El valor de referencia del Catastro condiciona la base imponible en transmisiones y es muy relevante cuando hay inmuebles en una herencia. Si el valor te perjudica, solo compensa discutirlo con informe técnico y estrategia, no con intuición.

Plusvalía municipal: método objetivo vs. incremento real

La plusvalía municipal se devenga por transmisiones urbanas, también en herencias. Tras la reforma de 2021 conviven método objetivo y la opción por incremento real si resulta más favorable.

En 2026, varias actualizaciones de coeficientes no llegaron a consolidarse a nivel estatal por cambios normativos; en la práctica, hay que revisar la ordenanza del municipio y la tabla vigente.

IRPF si vendes después: ganancia patrimonial

Vender una vivienda heredada puede generar ganancia patrimonial en IRPF (diferencia entre valores de transmisión y adquisición, ajustados por gastos e impuestos).

Ejemplo práctico con cifras aproximadas

Supón: vivienda con valor de mercado estimado 430.000 €, valor de referencia 410.000 €, heredan dos hijos al 50%. En Madrid, el Impuesto de Sucesiones para hijos suele quedar muy reducido por la bonificación del 99%, pero hay que presentarlo correctamente. A esto se suman gastos de notaría, registro y una plusvalía municipal que puede variar mucho según municipio y método.

Plazos reales en Madrid (sin venderte el “en 3 semanas está”)

• Notaría: 1–3 semanas desde que hay documentación completa y acuerdo.
• Registro: 2–6 semanas, más si hay defectos o subsanaciones.
• Incidencias típicas: usufructos, herederos fuera de España, obras no inscritas, deudas o desacuerdo entre coherederos.

Escenario 1: vender la vivienda heredada

Cuándo suele tener sentido vender piso heredado Madrid:

• Necesidad de liquidez.
• Herencia compartida con desacuerdos.
• Vivienda con baja rentabilidad potencial (reforma alta para renta limitada).
• Riesgo operativo: comunidad conflictiva, derramas, mal estado.

Ejemplo aproximado: venta por 430.000 €.

• Agencia (si aplica): 3%–5%.
• Adecuación / certificados / pequeñas reparaciones: 1.000–6.000 €.
• Plusvalía municipal: variable.
• IRPF: depende de la ganancia real tras ajustar por gastos.

Traducción ejecutiva: vender es eficiente cuando el activo no encaja en cartera o hay fricción entre herederos. La clave es no vender a ciegas: pricing + tiempos + fiscalidad.

Escenario 2: alquilar la vivienda heredada

Cuándo suele ser interesante alquilar vivienda heredada:

• Zona con demanda sólida.
• Vivienda en buen estado o reforma acotada con retorno.
• Mentalidad patrimonialista (ingreso recurrente + conservación de capital).

Ejemplo de rentabilidad bruta:

Valor 430.000 €. Renta 2.000 €/mes => 24.000 €/año. Rentabilidad bruta aproximada: 5,58%. Luego descuentas comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, vacancia, gestión y fiscalidad.

Mensaje de control: alquilar no es “dejarlo y ya”. Es operación: selección, contrato, inventario, incidencias e impagos.

Costes ocultos que los herederos no suelen calcular

• Vivienda vacía durante meses (coste fijo + deterioro).
• Comunidad, IBI y suministros.
• Derramas.
• Conflictos entre herederos que bloquean decisiones.
• Deterioro por falta de uso.

Regla simple: una vivienda heredada es un activo en producción o un coste fijo. Si no produces (alquiler o venta), estás pagando por mantenerla.

Errores habituales en herencias en Madrid

1. No liquidar impuestos en plazo o pedir prórroga tarde.
2. No alinear coherederos antes de invertir en reformas o marketing.
3. Ignorar el valor de referencia y declarar “a ojo”.
4. No regularizar Registro/cargas/usufructos antes de negociar.
5. Sobrevalorar el inmueble por apego emocional.
6. Bloquear la decisión durante años.
7. Firmar alquiler sin marco documental (inventario, garantías, titularidad).

Preguntas frecuentes sobre viviendas heredadas en la Comunidad de Madrid

¿Cuánto se paga de Impuesto de Sucesiones en Madrid?

Para hijos, padres y cónyuge, Madrid aplica una bonificación del 99% de la cuota, pero hay que presentar correctamente.

¿Se puede vender antes de aceptar la herencia?

En la práctica, no de forma segura. Sin aceptación/adjudicación, la operación queda expuesta jurídica y operativamente.

¿Qué impuestos se pagan si se vende?

Plusvalía municipal (según municipio y método) e IRPF por ganancia patrimonial si existe ganancia.

¿Cuánto tarda el proceso completo?

Sin incidencias: semanas; realista: 1–3 meses para titularidad y documentación lista, más el tiempo de venta/alquiler.

¿Es mejor alquilar o vender una vivienda heredada?

Depende de liquidez, acuerdos, estado, rentabilidad, riesgo operativo y fiscalidad. Si hay fricción, vender simplifica; si el activo es bueno, alquilar construye patrimonio.

Cierre

Una vivienda heredada es un activo patrimonial, no solo un recuerdo. La decisión correcta no es emocional: es financiera y jurídica, con ejecución impecable y números sobre la mesa.

Si estás en ese punto de decisión, lo más rentable suele ser cuantificar: coste fiscal, coste de espera y rentabilidad realista. Con esos números, vender o alquilar deja de ser un dilema emocional y pasa a ser una decisión estratégica.