Cómo calcular la rentabilidad real de tu vivienda en 2026 (más allá del rendimiento bruto)
En 2026 sigo viendo el mismo error en propietarios con viviendas en Madrid y Valencia: dicen que su piso “da un 6%” y se quedan tan tranquilos. El problema es que ese número casi siempre es rentabilidad bruta, un indicador útil para una primera criba, pero insuficiente para tomar decisiones patrimoniales.
La rentabilidad real vivienda se parece poco al bruto cuando introduces lo que de verdad impacta en tu cuenta: impuestos, vacíos, mantenimiento, seguros, comunidad, y el riesgo (que no es una teoría: es estadística). Si quieres saber si tu activo está funcionando, hay que bajar al detalle.
Qué es la rentabilidad bruta y por qué engaña
La rentabilidad bruta es la foto rápida. Sirve para comparar inmuebles a gran escala, pero no para decidir si tu vivienda te está generando valor real.
Fórmula de rentabilidad bruta
Renta anual ÷ valor de la vivienda × 100
Ejemplo Madrid:
- Valor vivienda: 320.000 €
- Alquiler: 1.200 €/mes
Renta anual = 1.200 × 12 = 14.400 €
Rentabilidad bruta = 14.400 ÷ 320.000 × 100 = 4,5% (aprox.)
¿Suena bien? Depende. Si te quedas ahí, estás ignorando lo que convierte esa cifra en rentabilidad neta alquiler. Y ahí es donde muchos propietarios se llevan la sorpresa.
Qué gastos debes descontar para llegar a la rentabilidad real
La rentabilidad real vivienda no se calcula con una lista de gastos “por si acaso”. Se calcula con el impacto financiero recurrente y con los eventos probables. En inversión inmobiliaria Madrid (y en cualquier plaza), hay partidas que parecen pequeñas, pero te comen décimas de rentabilidad de forma constante.
IBI: pequeño en apariencia, constante en la cuenta
El IBI rara vez “rompe” una inversión por sí solo, pero es un coste fijo anual que no negocias. En una vivienda de 320.000 € puede moverse fácilmente en varios cientos de euros. El punto no es el importe exacto: es que reduce tu margen todos los años, ocupes o no ocupes.
Comunidad: el gasto que más se infravalora
En edificios con ascensor, portero, garaje o derramas recurrentes, la comunidad puede representar un golpe serio. Y lo crítico es que no depende del inquilino: lo pagas sí o sí. Si lo “olvidas” en tu cálculo, tu rentabilidad neta alquiler queda inflada.
Seguro: coste menor, pero obligatorio si quieres dormir
El seguro de hogar (y, según el enfoque, responsabilidad civil) no es solo un gasto. Es una cobertura para eventos de cola: los que pasan poco, pero cuando pasan, duelen. En la práctica, su impacto anual es moderado, pero su ausencia te expone a riesgos asimétricos.
Mantenimiento: el coste real de la rotación
El mantenimiento no es solo “una avería”. Es pintura, pequeños arreglos, electrodomésticos que caen con el uso, calentadores, persianas, silicona, carpintería… Lo relevante es entender que una vivienda en alquiler tiene desgaste operativo. Si lo presupuestas a cero, te estás mintiendo.
Vacíos: el enemigo silencioso de la rentabilidad alquiler 2026
El vacío no suele entrar en los cálculos porque “este año no me ha pasado”. Error de enfoque: en inversión, no se modela lo que pasó, se modela lo que puede pasar con probabilidad razonable. Un solo mes vacío ya recorta un 8,3% del ingreso anual; dos meses, un 16,7%.
Gestión: o la pagas en dinero o la pagas en tiempo
Si hay gestión profesional, el coste es explícito. Si autogestionas, el coste es implícito: tu tiempo tiene valor. Para comparar rentabilidades de forma profesional, hay que imputar gestión en alguna forma. Si no, comparas peras con manzanas.
Fiscalidad: donde el bruto se convierte en neto (o se evapora)
La fiscalidad es el mayor punto ciego. La rentabilidad neta alquiler no es “ingreso menos gastos”; es eso y el resultado tras IRPF según tu situación. En 2026, el enfoque inteligente no es “pagar lo mínimo”, sino planificar: qué gastos son deducibles, cómo se estructura el flujo, y qué rentabilidad te queda tras impuestos.
Ejemplo completo Madrid: cálculo de rentabilidad neta
Vamos a un caso realista y completo para aterrizar conceptos.
- Valor vivienda: 320.000 €
- Alquiler: 1.200 €/mes
- Ingreso anual bruto: 14.400 €
Supongamos un escenario base con costes recurrentes razonables (cifras orientativas):
- IBI: 600 €
- Comunidad: 900 €
- Seguro: 250 €
- Mantenimiento anual medio: 600 €
- Gestión (8% del alquiler): 14.400 × 0,08 = 1.152 €
- Vacío previsto (1 mes/año): 1.200 × 1 = 1.200 €
Total costes antes de impuestos = 600 + 900 + 250 + 600 + 1.152 + 1.200 = 4.702 €
Ingreso neto operativo (antes de IRPF) = 14.400 − 4.702 = 9.698 €
Rentabilidad neta (antes de IRPF) = 9.698 ÷ 320.000 × 100 = 3,03% (aprox.)
Ahora entra el matiz que separa a un propietario “contento” de un propietario “rentable”: tras impuestos, esa cifra puede bajar. No porque “te roben”, sino porque el flujo se interpreta en tu tramo fiscal y en la estructura de gastos deducibles. Si no lo modelas, no estás midiendo rentabilidad real vivienda, estás estimando.
Ejemplo completo Valencia: mismo enfoque, números diferentes
Ahora un caso equivalente en Valencia para comparar alquiler Valencia rentabilidad con un activo de menor ticket.
- Valor vivienda: 240.000 €
- Alquiler: 1.000 €/mes
- Ingreso anual bruto: 12.000 €
Escenario base (orientativo):
- IBI: 450 €
- Comunidad: 700 €
- Seguro: 220 €
- Mantenimiento anual medio: 550 €
- Gestión (8%): 12.000 × 0,08 = 960 €
- Vacío previsto (1 mes/año): 1.000 × 1 = 1.000 €
Total costes antes de impuestos = 450 + 700 + 220 + 550 + 960 + 1.000 = 3.880 €
Ingreso neto operativo (antes de IRPF) = 12.000 − 3.880 = 8.120 €
Rentabilidad neta (antes de IRPF) = 8.120 ÷ 240.000 × 100 = 3,38% (aprox.)
Comparación directa: en este ejemplo, Valencia sale algo mejor en neto operativo. ¿Conclusión automática? No. La pregunta estratégica es otra: qué nivel de estabilidad, rotación y riesgo tiene cada activo y cómo encaja en tu perfil patrimonial.
Impacto del vacío y del impago: cuando el Excel se pone serio
La rentabilidad alquiler 2026 se rompe por dos factores más que por el IBI: vacío y impago. Son eventos que no ocurren siempre, pero cuando ocurren, cambian el año completo.
Escenario 1: 2 meses de vacío
Madrid (1.200 €/mes): 2 meses vacío = 2.400 € menos de ingreso. Frente a 14.400 €, es una caída del 16,7% del ingreso anual.
Valencia (1.000 €/mes): 2 meses vacío = 2.000 €, caída del 16,7% igual. El porcentaje es idéntico; el impacto en euros depende del alquiler.
Lo clave: con 2 meses de vacío, la rentabilidad neta puede caer fácilmente entre 0,3 y 0,6 puntos según tu estructura de costes. Y eso ya mueve decisiones.
Escenario 2: 6 meses de impago
Aquí la lógica cambia: no es solo dejar de cobrar, es el “doble golpe”. Sigues pagando costes fijos (IBI, comunidad, seguro) y, además, puede haber costes legales y de recuperación.
Madrid: 6 meses impago = 1.200 × 6 = 7.200 € que no entran. Si tus costes fijos anuales están cerca de 1.700–2.000 €, el año puede cerrar con rentabilidad casi nula o incluso negativa, dependiendo del desenlace.
Valencia: 6 meses impago = 1.000 × 6 = 6.000 €. Menor en euros, pero el efecto sobre tu rentabilidad real vivienda puede ser igual de disruptivo si el margen era estrecho.
Moraleja financiera: el impago no es un “riesgo legal”, es un riesgo de flujo de caja. Y el cash flow manda.
Rentabilidad vs riesgo: el trade-off que no se negocia
En inversión inmobiliaria Madrid y en cualquier mercado, se repite una regla: a mayor rentabilidad potencial, mayor variabilidad. No es una amenaza, es un principio de mercado.
Un inmueble que promete un 6% neto “seguro” suele esconder alguno de estos puntos: más rotación, zona con demanda más volátil, inquilino con perfil de mayor riesgo, o costes futuros que no están en la foto. Si lo aceptas conscientemente, perfecto. Si no lo modelas, no estás invirtiendo: estás esperando.
Cuándo la rentabilidad inmobiliaria es estratégica
La vivienda no compite solo por porcentaje. Compite por rol dentro de tu patrimonio. Para un perfil patrimonialista, la clave suele estar en tres ejes:
1) Estabilidad: ingresos relativamente previsibles y un activo que entiendes.
2) Protección a largo plazo: la vivienda tiende a comportarse como reserva de valor, con ciclos, pero con lógica tangible.
3) Opcionalidad: puedes vender, puedes alquilar, puedes reformar y reposicionar, puedes aportar garantía.
Comparado con otras inversiones, el inmobiliario tiene fricción (impuestos, mantenimiento, gestión), pero también control. En 2026, con tipos y condiciones cambiantes, el inversor particular que gana no es el que maximiza el bruto, sino el que optimiza el neto con riesgo controlado.
Conclusión estratégica: la rentabilidad real no se calcula en una servilleta
La rentabilidad bruta es un titular. La rentabilidad neta alquiler es una cuenta. Y la rentabilidad real vivienda es una decisión: descontando costes, fiscalidad, vacíos y probabilidad de escenarios adversos.
Si quieres gestionar tu vivienda como un activo y no como una intuición, el siguiente paso es simple: modelar tu caso con tus números, tu zona y tu perfil fiscal. Ahí es donde se ve si tu piso es una inversión sólida o solo parece rentable en una conversación.
