Cuánto cuesta tener un piso vacío en Madrid y cuándo conviene alquilarlo o venderlo
Un piso vacío en Madrid no está en pausa: consume caja, se deteriora y pierde rentabilidad sin que el propietario lo vea venir. Este análisis cuantifica el coste real, introduce el coste de oportunidad y aterriza cuándo tiene más sentido alquilar o vender.
Hay una escena que se repite con demasiada frecuencia.
Un propietario hereda una vivienda en Carabanchel, en Tetuán o en el barrio de Salamanca. Otro decide esperar “a ver qué pasa con el mercado”. Otro más acaba de terminar un contrato de alquiler complicado y necesita respirar antes de volver a intentarlo. Todos tienen algo en común: el piso se queda vacío… y la decisión se aplaza.
La sensación es de prudencia. La realidad, muchas veces, es otra.
Un piso vacío en Madrid no está en pausa. Está generando costes. Algunos se ven. Otros no. Y los más relevantes son los que no aparecen en ningún recibo.
Después de más de quince años gestionando alquileres y operaciones de compraventa, el patrón es claro: el mayor error no es alquilar mal ni vender en mal momento. Es no decidir.
El coste fijo de una vivienda vacía: lo que sí se ve
Aunque no haya nadie viviendo dentro, la vivienda sigue funcionando como activo y como centro de gasto.
Tomemos como referencia un piso medio en Madrid capital, de unos 80 m², en un barrio consolidado fuera del prime más exclusivo.
El IBI puede oscilar entre 400 y 900 euros anuales, dependiendo de la zona y del valor catastral. La comunidad de propietarios, fácilmente entre 60 y 120 euros mensuales (entre 720 y 1.440 euros al año), es un gasto constante. Si hay portero físico, ascensor o zonas comunes, la cifra sube.
El seguro del hogar no desaparece por estar vacío. Al contrario, en muchos casos conviene ampliarlo por riesgo de daños no detectados: entre 200 y 350 euros anuales.
Suministros mínimos: aunque se den de baja algunos contratos, muchos propietarios mantienen electricidad y agua activos para evitar costes de alta posteriores. Entre mínimos, potencia contratada y términos fijos, el gasto puede situarse en 40–60 euros mensuales (unos 500–700 euros al año).
Mantenimiento básico: pequeñas revisiones, pintura puntual, sustitución de un termo que falla, arreglo de una persiana. Incluso sin inquilino, un inmueble no se conserva solo. Es razonable prever 500–1.000 euros anuales en mantenimiento preventivo.
Sumemos. Sin contar derramas extraordinarias, los gastos de un piso vacío en Madrid pueden situarse entre 2.500 y 4.500 euros al año en costes directos.
Y todavía no hemos hablado de lo más relevante.
Los costes invisibles: lo que no aparece en Excel
La vivienda vacía envejece peor que la ocupada.
La falta de ventilación acelera humedades. Los pequeños problemas no se detectan a tiempo. Un latiguillo que gotea puede convertirse en un siniestro serio si nadie entra en semanas. El deterioro es silencioso.
Existe también el riesgo jurídico y reputacional. Una vivienda desocupada durante largos periodos es más vulnerable a ocupaciones ilegales. No es lo habitual, pero cuando ocurre, el impacto económico y emocional es muy superior al ahorro que se buscaba esperando.
Hay otro factor menos visible: la obsolescencia frente al mercado.
Madrid está experimentando una profesionalización clara del parque en alquiler. Cada vez más viviendas se reforman con criterios de eficiencia energética, diseño neutro y equipamiento competitivo. Un inmueble que permanece vacío durante dos o tres años sin actualizarse pierde posicionamiento. Cuando el propietario decide alquilar o vender, compite contra oferta más atractiva.
Y luego está el impacto psicológico.
La espera prolongada suele ir acompañada de expectativas infladas: “por menos de X no lo alquilo”, “no vendo hasta que llegue a Y”. El mercado no se mueve por deseos individuales. Cuando finalmente se toma la decisión, muchas veces se hace tarde y con peor margen.
El núcleo del análisis: el coste de oportunidad
Aquí es donde realmente se produce la erosión.
Imaginemos un caso realista.
Vivienda valorada en 350.000 euros en un barrio con buena demanda. En alquiler podría situarse, hoy, entre 1.200 y 1.400 euros mensuales dependiendo de estado y mobiliario. Tomemos 1.300 euros como referencia media. Eso supone 15.600 euros brutos anuales.
Si el piso permanece seis meses vacío, el ingreso potencial perdido ronda los 7.800 euros. Si se mantiene vacío un año completo, hablamos de 15.600 euros que no han entrado.
Ahora comparemos.
Si el propietario decide alquilar y obtiene una rentabilidad bruta del 4,5 % anual sobre valor de mercado, está generando flujo. Si espera un año “a que suban los precios”, ese 4,5 % ya no es recuperable. No se acumula. Se evapora.
Sumemos además los gastos fijos del año vacío (pongamos 3.500 euros). El impacto real no es solo 15.600 euros de renta no ingresada, sino más de 19.000 euros de efecto combinado entre ingreso perdido y coste asumido.
En términos de rentabilidad alquiler Madrid, eso puede suponer perder un ejercicio completo.
Ahora miremos el escenario alternativo: vender.
Si el propietario decide vender piso en Madrid en 350.000 euros y, tras impuestos y gastos, obtiene netos 320.000, ese capital puede destinarse a otra inversión: renta fija, fondos, otra vivienda con mayor yield o incluso reducción de deuda. Con una rentabilidad conservadora del 3 % anual, estaríamos hablando de 9.600 euros al año.
No se trata de que una opción sea siempre mejor. Se trata de entender que la inacción también es una decisión financiera.
Cada mes vacío no es neutral.
¿Cuándo tiene sentido alquilar?
Hay perfiles claros.
Propietarios patrimonialistas, que buscan ingresos recurrentes y consolidar activos a largo plazo. Si la vivienda está en zona con demanda estructural —Arganzuela, Chamartín, Retiro, Tetuán, algunos ejes de Carabanchel— el alquiler ofrece estabilidad razonable.
En un entorno donde la oferta es limitada y la absorción es rápida, mantener un inmueble parado rara vez compensa. Con buena selección de inquilino y gestión profesional, la morosidad es estadísticamente baja en relación con el volumen total de operaciones.
También tiene sentido alquilar cuando la vivienda presenta una rentabilidad bruta superior al 4 % y el propietario no necesita liquidez inmediata. En Madrid capital, bien ajustado el precio y el perfil, la rotación puede ser eficiente.
El alquiler no es solo ingreso. Es conservación activa del activo.
Una vivienda habitada se mantiene mejor, se detectan incidencias antes y conserva posicionamiento en mercado.
¿Cuándo puede tener sentido vender?
Aquí es donde conviene frialdad.
Si la vivienda tiene baja rentabilidad estructural —por ejemplo, valor de mercado alto pero renta limitada por tipología o regulación— el yield puede situarse por debajo del 3 %. En esos casos, mantener capital inmovilizado puede no ser óptimo.
También cuando el propietario necesita liquidez para otro proyecto empresarial o personal. El capital parado tiene coste financiero.
En herencias compartidas, la indecisión suele generar tensiones familiares y bloqueo de patrimonio. Vender puede ser la solución más eficiente para desbloquear valor.
Hay otro factor relevante: fiscalidad futura. Si el inmueble tiene plusvalía acumulada importante y el entorno normativo es incierto, puede ser estratégico materializar beneficios antes de cambios fiscales.
Vender no es una renuncia al patrimonio. Puede ser una reasignación inteligente del capital.
La clave es analizar el retorno real, no la vinculación emocional.
El error más común: esperar sin análisis
El propietario que espera un mejor momento sin números concretos está tomando una decisión basada en percepción, no en datos.
“He oído que el mercado va a subir.”
“Prefiero no complicarme con inquilinos.”
“Ya decidiré el año que viene.”
El año que viene llega. Y el piso sigue vacío.
La vivienda vacía costes genera desde el primer mes. No hacer nada no es una estrategia conservadora. Es una estrategia sin estrategia.
He visto propietarios perder dos y tres años en indecisión. Cuando finalmente venden o alquilan, el balance acumulado entre gastos, ingresos no percibidos y deterioro supera ampliamente cualquier hipotética subida adicional de precio que estaban esperando.
La gestión patrimonial exige números fríos.
Preguntas frecuentes sobre tener un piso vacío en Madrid
¿Hay que pagar impuestos si la vivienda está vacía?
Sí. Además del IBI y tasas municipales, en IRPF existe imputación de renta inmobiliaria para segundas residencias no alquiladas. Hacienda considera que generan renta presunta, aunque no haya ingreso real.
¿Compensa esperar a que suban los precios?
Solo si la previsión de revalorización supera claramente el ingreso que dejarías de percibir por alquilar y los gastos asumidos. En la práctica, acertar el timing perfecto es excepcional.
¿Cuánto se pierde por cada mes vacío?
En una vivienda que podría alquilarse por 1.300 euros mensuales, cada mes supone esa cifra de ingreso no generado, más la parte proporcional de gastos fijos. Fácilmente 1.500 euros de impacto real.
¿Es más rentable alquilar o vender en 2026?
Depende del activo, su rentabilidad actual y tu situación financiera. Si la rentabilidad supera el 4 % y no necesitas liquidez, suele tener sentido mantener. Si el rendimiento es bajo y el capital puede optimizarse mejor, vender puede ser estratégico.
¿Puede ocupar alguien una vivienda vacía?
El riesgo existe, especialmente si la vivienda permanece largos periodos sin supervisión. No es lo habitual en zonas consolidadas, pero el impacto económico y legal cuando ocurre es significativo.
Cierre
Un piso vacío en Madrid no está esperando. Está costando.
Costando en dinero visible. Costando en ingreso que no llega. Costando en deterioro progresivo. Costando en oportunidad perdida.
El vacío no es neutral.
Cada mes sin decisión tiene un impacto financiero acumulativo.
La pregunta no es si alquilar o vender es mejor en abstracto. La pregunta correcta es: ¿qué opción maximiza el valor de este activo concreto, en tu situación concreta, hoy?
Antes de decidir, conviene hacer números reales, proyectar escenarios y evaluar riesgos con frialdad. El patrimonio no se gestiona por intuición. Se gestiona por estrategia.
Si quieres cerrar la duda con criterio, lo más eficiente es analizar tu caso concreto (zona, estado, fiscalidad y objetivo financiero) antes de mover ficha.
